Агентство Юридической помощи

Застройщик

Содержание

Терминология в сфере строительства — кто такой застройщик и кто такой заказчик

В строительной сфере используются такие понятия, как «застройщик», «заказчик», «подрядчик», «инвестор». Первые два нередко путают межу собой, хотя они имеют разное значение. Подробнее о том, кто такой застройщик и кто такой заказчик, расскажем далее.

Застройщик это кто?

О застройщиках нам часто приходится слышать в связи с долевым строительством новых домов.

В рекламных компаниях уверяют, что покупать квартиру от застройщиков выгоднее. Однако у покупателей нередко возникает вопрос, кто такие эти застройщики?

Смысл данного понятия раскрывается Законом «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004. Под застройщиком понимается организация, которая:

  • имеет опыт в сфере строительства многоквартирных или иных недвижимых объектов;
  • владеет землей, на которой возводится постройка;
  • привлекает средства для постройки указанных объектов.

Встречается этот термин и в Градостроительном кодексе РФ (ст. 2). По нему под застройщиком понимается не только организация, но и физическое лицо на имеющемся у него во владении участке возведение объектов, их реконструкцию, капремонт. Кроме того, они могут проводить изыскательские и иные подготовительные для строительства объекты.

Застройщики фактически организуют всю работу по возведению домов или иных объектов. Они должны получить для этого земельный надел, разрешительную документацию, денежные средства. При этом строить самостоятельно они не обязаны.

Зачастую к строительным работам застройщиками привлекаются подрядные организации. В этом случае они также выступают в роли заказчиков работ. Поскольку такие люди привлекают чужие средства, они являются и инвесторами.

Можно выделить следующие особенности этих субъектов строительной деятельности:

  1. Имеют во владении участок земли, ан котором планируется возводить какой-либо объект.
  2. Перед началом работ должно быть на руках разрешение для постройки объектов.
  3. Они осуществляют организацию всех работ по возведению объектов, при этом имеют право инвестировать средства граждан на эти цели, привлекать подрядчиков.

В целом понятии застройщика более широкое, чем заказчика, инвестора и подрядчика. Они могут совмещать в себе все эти отдельные понятия.

Кто такой заказчик

Заказчик это кто? Понятие «заказчик» используется в законодательстве прежде всего в связи с подрядными работами. Сторонами в подрядных договорах выступают именно заказчики и подрядчики. Первые поручают выполнение каких-либо работ иным лицам, организациям.

Заказчики поручают работы, проверяют ход их выполнения, а затем принимают и оплачивают полученный результат. Получается, что он в любом случае самостоятельно никаких работ не осуществляют, а лишь организуют процесс их выполнения. При этом они несут определенную ответственность за итог проведенных подрядчиком работ.

Интересно, что по подрядным договорам заказчики должны создавать исполнителям все требуемые условия для работы. Одним из условий является предоставление территории для застройки. Однако в понятие заказчика не входит владение передаваемой подрядчику землей.

По закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» №39-ФЗ (далее – Закон № 39-ФЗ) заказчиком выступает лицо, которому инвесторы поручили реализовать какой-либо проект. Иными словами они должны организовать возведение недвижимого объекта на выделенные средства. Заказчики и инвесторы могут совпадать в одном лице.

В строительной сфере заказчики могут также выступать застройщиками. Заказчики могут инвестировать свои собственные средства в строительство либо привлеченные. А также совмещать оба источника получения средств. Для того, чтобы стать застройщиком заказчику потребуется получить права на территорию под застройку.

Кто такой инвестор

Инвесторы выделяют средства под определенные цели

Данное понятие раскрывается положениями вышеуказанного Закона № 39-ФЗ. Инвесторами могут быть любые лица независимо от их статуса. В их качестве выступают организации, граждане и даже иностранные субъекты.

Главной их деятельностью является осуществление вложений для реализации каких-либо проектов.

В строительной сфере средства инвестируются для возведения различных построек. Инвестироваться могут как собственные, так и привлеченные средства. Допускается совмещать эти оба варианты инвестирования.

При этом инвесторы выделяют средства под определенные цели и вправе проверять их правильное расходование.

Инвестиции являются вложениями, которые впоследствии должны принести инвестору прибыль. По своему характеру они бывают краткосрочными или долгосрочными.

Кто такой подрядчик

Застройщик это заказчик или подрядчик? Под подрядчиком понимает лицо, которое непосредственно занимается выполнением работ. Они выполняют свою деятельность на основе поручения от иных лиц. В их роли могут выступать заказчики или застройщики.

В обязанности заказчиков входит обеспечение всех условий подрядчикам для выполнения работ. Исполнители же (подрядчики) должны действовать в соответствии с заданием и предоставить результат работы в установленные договором сроки. Строительство должно осуществлять строго в рамках утвержденных проектов, строительных правил и норм.

Подрядчики отвечают за качество своих работ, их своевременное выполнение, соответствие проектам. Кроме того, исполнители обязаны иметь разрешение (лицензию) на данный вид деятельности. Обычно договор заключается с основным (генеральным) подрядчиком.

Указанный подрядчик уже вправе самостоятельно договариваться с иными подрядчиками (субподрядчиками) о выполнении части или всех работ. Однако многие заказчики желают быть в курсе того, кому поручается работа над их проектом.

Кто такой застройщик и кто такой заказчик — их соотношение между собой

Несмотря на схожесть указанных понятий, они все же имеют существенные различия. Проще всего отграничить от остальных подрядчиков, поскольку они являются исполнителями строительных работ. Они выполняют их по заданию заказчика (застройщика) при создании требуемых для постройки объектов условий.

Застройщики обладают более широкими по сравнению с остальными функциями. Они могут выступать и заказчиками, инвесторами и даже подрядчиками.

Заказчик не всегда является застройщиком и инвестором, не выполняет функции подрядчиков. Инвесторы же занимаются вложением средств в разные проекты. Выступать в их роли могут заказчики и застройщики.

Выводы

На первый взгляд может показаться, что понятия заказчики и застройщики идентичны. Но на деле каждое из них имеет свои отличительные особенности.

Для правильного понимания функций указанных субъектов строительства, важно разбираться в их значении.

Типовые договоры в строительстве:

Изменилось ли что-то в правовом статусе заказчика строительства в связи с последними изменениями в Градостроительном кодексе РФ, рассказывают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Любовь Карасевич и Анна Кузьмина.

Как в свете изменений, внесенных в Градостроительный кодекс РФ (Федеральный закон № 337-ФЗ от 28 ноября 2011 года), изменился правовой статус участников инвестиционно-строительного проекта (в частности, сторон договора на проектно-изыскательские работы)? Как следует именовать стороны по договору подряда, поскольку в ГК РФ используется термин «заказчик»?

В соответствии с п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) застройщиком признается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Федеральным законом от 28.11.2011 N 337-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ст. 1 ГрК РФ дополнена п. 22. Указанной нормой в Градостроительный кодекс РФ введено новое понятие «технического заказчика». Конкретизировано, что техническим заказчиком может быть физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика вправе заключать договоры:

— о выполнении инженерных изысканий,
— о подготовке проектной документации,
— о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства.

Технические заказчики подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ. Они же утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции, предусмотренные настоящим ГрК РФ.

При этом установлено, что застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.

По сути, используемое ранее понятие «заказчик» (п. 3 ст. 47 ГрК РФ в прежней редакции) заменено на понятие «технический заказчик», полномочия которого определены наиболее полным образом, чем полномочия «заказчика».

Как известно, подрядные правоотношения регулируются Гражданским кодексом РФ, а не Градостроительным кодексом РФ. В силу п. 1 ст. 702, п. 1 ст. 740 и ст. 758 ГК РФ сторонами по любому договору подряда, в том числе по договору строительного подряда и договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, выступают заказчик и подрядчик. То есть применительно к подрядным правоотношениям сторона, задание которой выполняет подрядчик, в целях ГК РФ именуется «заказчик».

В рассматриваемом случае в роли заказчика по договору подряда будет выступать организация, имеющая в соответствии с Градостроительным кодексом РФ статус застройщика.

Технический заказчик может заключить договор подряда на стороне заказчика, но не от собственного имени, а от имени застройщика (п. 22 ст. 1 ГрК РФ), следовательно, не будет являться стороной договора подряда (п. 1 ст. 182, п. 1 ст. 971, п. 1 ст. 975 ГК РФ).

Правовой статус заказчика по договору подряда не зависит от того, кем заключен договор подряда: самим застройщиком или уполномоченным им техническим заказчиком.

Как бы не именовались стороны в договоре, в любом случае суд, толкуя договор, будет определять права и обязанности сторон исходя не из их наименований, а из правовой природы договора и существа сложившихся между сторонами правоотношений (ст. 431 ГК РФ).

Доля риска. Что означает покупка жилья по 214-ФЗ и безопасна ли она?

Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» регулирует использование денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства домов. Закон устанавливает, что дольщики, вложившиеся в строительство и заключившие договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), получат квартиры в собственность. О том, какие гарантии даёт 214-ФЗ и насколько рискованна покупка жилья по договору ДДУ, АиФ.ru рассказал эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков.

Права дольщика защищены не только договором, но и законом

Согласно ст. 3 ФЗ № 214, застройщик имеет право заключать с дольщиками ДДУ только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и госрегистрации права собственности на земельный участок, на котором будет проводиться строительство объекта. «Договор долевого участия — это специальная форма, она унифицирована. Данный договор подлежит государственной регистрации, благодаря чему у дольщика возникает право требовать у застройщика после сдачи дома по акту определённую квартиру», — говорит Константин Барсуков.

По словам специалиста, подобного права у покупателя нет, в случае если он приобретает квартиру в новостройке не по ДДУ. «По ДДУ продаются только объекты незавершенного строительства. Если дом сдан по акту, но право собственности не оформлено, он становится объектом завершённого строительства. Продавать в нём квартиры застройщик может только после оформления собственности. Если застройщик не хочет ждать этого момента, он может предложить покупателям такую схему, как предварительный договор купли-продажи. В рамках него будущие жильцы договариваются с застройщиком о том, что он сначала оформит дом в собственность на себя, после чего обязуется передать квартиру. Но деньги он получает сейчас. Это очень незащищённая форма, довольно высок риск», — заявляет эксперт рынка недвижимости.

Самые дешёвые квартиры в городах-миллионниках РФ. Инфографика Подробнее

Нет риска «двойной» продажи

Согласно ст. 4 ФЗ, ДДУ заключается в письменной форме и обязательно проходит процесс государственной регистрации. Это исключает риск того, что нечистый на руку застройщик может продать одну и ту же квартиру несколько раз. «Застройщик регистрирует в Росреестре весь дом: указывает, сколько квартир в нём будет. Дальше он эти условные непостроенные квартиры продаёт по договору долевого участия и регистрирует каждое жилое помещение с указанием будущих владельцев. А вот договор предварительной купли-продажи не регистрируется, соответственно, по нему можно продать одну и ту же квартиру несколько раз», — отмечает специалист.

Дольщики не останутся ни с чем в случае банкротства застройщика

Согласно ст. 13 ФЗ, с момента регистрации ДДУ у всех дольщиков в залоге земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом. Этим они защищены от ситуации, если застройщик будет объявлен банкротом. Новый застройщик будет обязан передать дольщикам положенные им квартиры. «Если кто-то начнет достраивать дом, дольщикам никто не сможет сказать: „Я вас не знаю, до свидания“. Если объект будет решено реализовать с торгов, дольщикам выплатят возмещение», — поясняет специалист по недвижимости.

Застройщик несёт ответсвенность за просрочку

«Договор долевого участия предполагает определённую защиту в том числе и от отсрочек по сдаче дома, — говорит Барсуков. — На застройщика возлагается определённый штраф, который можно легко отсудить. По предварительному договору купли-продажи этого совершенно нет: человек, который по этому договору действует, защищён только самим договором, а не законом».

Дольщик получит квартиру, которую ему обещали

ДДУ подразумевает, что у дольщика есть право требовать квартиру, которую он изначально согласовывал с застройщиком. «Договор долевого участия заключается на этапе, когда квартир с конкретным адресом ещё не существует, но он очень чётко прописывает параметры квартиры: этаж, её номер на этаже, строительный номер, метраж. В качестве приложения к договору есть план этажа, на котором отмечена квартира дольщика. Когда дом построен и сдан, дольщику дают определенный пакет документов для оформления квартиры в собственность: в основном это техническая документация по дому, акты о сдаче квартиры. В это же время Росреестр фиксирует, что дом построен, сдан, превратился из объекта незавершенного строительства в объект недвижимости, и уже каждую квартиру вносит в свой кадастр. Когда дольщик обращается с документами в службу госрегистрации, там фиксируют его право на квартиру и выдают выписку из ЕГРН, в которой сказано, что он стал собственником данного жилого помещения», — рассказывает Барсуков.

Закон упорядочил жилищную отрасль

По словам эксперта по недвижимости, до принятия 214-ФЗ рисков было намного больше. «Была масса схем, в том числе и мошеннических. Разрешение на строительство могло быть неправильно оформлено, застройщики часто начинали строительство до его получения. Разрешение иногда покупалось у чиновника-взяточника, в итоге государство признавало его недействительным и принимало решение сносить дом. Сейчас, по сути, единственный риск при покупке жилья в новостройке — это банкротство, когда организация не сможет выполнить взятые на себя обязательства построить дом», — рассказывает Барсуков.

С 1 июля 2018 года стали действовать поправки, которые внесли серьезные изменения в процедуру долевого участия граждан в строительстве. Пока добровольно (а с 1 июля 2019 года — обязательно) средства дольщиков должны храниться на специальных эскроу-счетах. Застройщик сможет получить средства со счёта только после сдачи дома. «По сути, планируется отказаться от долевого строительства как такового: привлекать средства заёмщики будут у банков, а не у покупателей. Правда, сейчас застройщики работают с площадками, которые были получены до этих изменений, поэтому пока действуют по старинке», — поясняет специалист.

Долгое время отношения между дольщиком и застройщиком напоминали рулетку, причем в выигрыше всегда оставался последний. Дольщик же никогда до конца не был уверен: повезет ему взять главный приз в виде новенькой квартиры, или все его вложенные средства канут в неизвестность вместе с недобросовестным застройщиком. Так было, но в 2005 году был принят 214 ФЗ, суть закона сводится к тому, чтобы исключить бесконтрольное развитие событий в долевом строительстве и повернуть систему в законное русло, защитив, прежде всего, интересы дольщика, который в данных отношениях является слабой стороной.

Гарантирует ли 214 ФЗ защиту дольщика

Более десяти лет действия федерального закона показали, что он реально работает, обеспечивая полноценную защиту дольщиков, от ранее используемых застройщиками мошеннических и серых схем продажи квартир в новостройках. Приобретение квартиры по ДДУ гарантирует участнику, что оплаченное им жилье не будет в период строительства перепродано кому-то другому и достанется только ему, а в случае наступления непредвиденных обстоятельств или при банкротстве застройщика, ему сполна вернутся вложенные средства.

Безусловно, это является основной и самой важной, но далеко не единственной гарантией, которую получает дольщик. Помимо этого, еще какие гарантии дает 214 ФЗ? Их достаточно много, и список постоянно пополняется, поскольку закон регулярно дорабатывается и изменяется. С 2017 года начали действовать новые поправки к закону, которые еще больше усложнили жизнь недобросовестным застройщикам.

Что дает 214 ФЗ дольщикам

Закон предъявляет очень высокие требования к строительным компаниям, организующим строительство дома. Чтобы иметь возможность привлекать деньги граждан, застройщик должен приобрести или взять в арену участок земли, согласовать строительство и получить на него разрешение, опубликовать на своем сайте декларацию проекта. С 2017 года требования к девелоперу еще более ужесточились, он должен:

  1. Иметь уставной капитал не менее 2,5 миллиона рублей, если суммарная площадь строящихся объектов не превышает 1,5 тысяч кв.м. При этом в законе установлена прогрессивная система: чем больше площадь объектов, тем выше уставной капитал;
  2. Девелопер не должен находиться в стадии ликвидации или банкротства;
  3. Он не должен присутствовать в реестре недобросовестных поставщиков и участников по земельным аукционам;
  4. Не должно быть более 25 % от всех его активов задолженности по налогам.

Данные условия, предъявляемые законом к застройщику, гарантируют дольщику, что он не заключит договор с фиктивной компанией, которая через некоторое время испарится вместе с его деньгами. Обязательным условием заключения договора является наличие у застройщика страховки от невыполнения своих обязательств. Это значит, что как бы ни развивались события, дольщик 100 % вернет свои сбережения. Если у застройщика будут отсутствовать финансовые возможности, то деньги участнику, а также кредит банку, если жилье приобреталось в ипотеку, вернет страховая компания.

Покупка квартиры по ФЗ 214 гарантирует приобретение качественного жилья, поскольку за все свои огрехи в строительстве застройщик должен расплатиться с дольщиком из своего кармана. А если он не пожелает платить или устранять недостатки, то участник может по своей инициативе аннулировать договор или расторгнуть его через суд, а также получить значительные компенсации за свои неудобства. Кроме того, гарантии на строение должны действовать еще, как минимум пять лет после передачи квартиры дольщику. Что касается сроков сдачи объекта, то и здесь закон устанавливает четкие ограничения: если дольщик не уложился в срок, участник может требовать неустойку, а при значительном отклонении от графика строительства – расторгнуть ДДУ.

Есть ли риски?

Безусловно, ведь 214 ФЗ – не панацея, и определенная доля риска всегда остается. Дело в том, что в законе не предусмотрен типовой договор, а лишь присутствуют обязательные условия, которые в него должны быть включены. Это дает возможность застройщикам с завидной изобретательностью обходить закон и включать в ДДУ условия, невыгодные для дольщиков. Заметить их сложно, а тем более людям, не имеющим представления, как должен выглядеть «правильный» договор. Поэтому перед его оформлением, лучше проконсультироваться с юристом.

И конечно, дольщикам нужно помнить, что ни предварительный договор, который очень любят заключать застройщики, ни участие в ЖНК и ЖСК, не даст им полноценную гарантию приобретения жилья и защиту от мошеннических схем недобросовестных застройщиков. Если строительная фирма продает квартиры не по ДДУ, дольщику есть о чем задуматься. Конечно, нельзя 100 % сказать, что данная компания работает вне правового поля, но лучше лишний раз перестраховаться и найти другого застройщика.

По сути, только продажа по 214 ФЗ является единственной возможностью купить дешевую квартиру в новостройке с минимальным риском. Безусловно, закон не совершенен, в нем имеются и определенные и минусы, и много недоработок, о которых не устают спорить юристы и правоведы. Однако, несмотря на его недостатки, только он гарантирует полноценную защиту дольщикам от недобросовестных строительных фирм. Если вы собрались вложить свои деньги в долевое строительство, компетентные юристы Общества защиты прав дольщиков помогут вам безопасно провести сделку: проверят добросовестность застройщика, проанализируют юридическую составляющую ДДУ, найдут нежелательные условия в договоре. Координаты, по которым вы можете связаться с нашей организацией, размещены на странице «Контакты».

Юрлица и ИП могут выступать в качестве застройщика, если имеют в собственном владении земельный участок или право его арендовать для дальнейшего ведения строительных и прочих работ. Подробно о понятии застройщика, а также его полномочиях и ответственности предлагаем узнать ниже.

Определение застройщика по действующему законодательству

Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:

  • Согласно ст. 2 п. 1 ФЗ-214. Это любые юрлица, которые на личном или арендуемом земельном участке планируют возвести многоквартирные дома и/или объекты недвижимости (помимо производственных). Финансовая база – денежные вложения членов долевого строительства. Основание для выполнения данных работ – разрешение на строительство.
  • Согласно ст. 1 п. 16 ФЗ-190 + Градостроительного кодекса. Это физ- или юрлицо, которое вкладывает капитальные вложения для обеспечения на личном или арендуемом земельном участке выполнение следующих типов работ: строительных, ремонтных, реконструкции и т. д.
  • Согласно ст. 4 ч. 2 ФЗ-39. Если для реализации запланированных работ на земельном участке у застройщика нет личных средств, он может использовать привлеченные средства. В данной ситуации застройщик также выступает в качестве инвестора, то есть является застройщиком-инвестором.
  • Согласно Своду правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) застройщик может выступать в качестве индивидуального застройщика. На земельном участке он может организовать строительство жилого дома и сельскохозяйственных построек, используя личные средства или вложения, полученные от третьих лиц или строительных компаний.

Функции застройщика

Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:

  • Обеспечивает финансовую базу строительства, поскольку часто застройщик выступает в роли генерального инвестора. Он имеет право подписать договор долевого участия с другими инвесторами, при этом передает данным лицам свое право требования.
  • Передает заинтересованным участникам (как правило, дольщикам) сведения о проделанных работах, информирует о сроках сдачи объекта в пользование и проч.
  • Выполняет инженерные изыскания и собирает документы, которые необходимы для реализации строительных работ, проведения реконструкции или капитального ремонта.

Проектная документация должна быть утверждена и соответствовать действующим строительным нормам.

  • Привлекает подрядчиков и прочих специалистов, которые выполнят весь комплекс запланированных на земельном участке работ.
  • Занимается закупкой строительных материалов и необходимого оборудования.
  • Контролирует ход выполнения всех работ. Если возникают какие-либо нарушения, имеет право найти другую подрядную организацию.
  • Гарантирует сдачу объекта в оговоренные ранее сроки.
  • Обеспечивает выполнение условий заключенного договора.

Следует отметить, что в редких случаях застройщик может выступать в качестве подрядчика, то есть выполнять строительные работы собственными усилиями.

Ответственность

В ряде случаев при нарушении своих обязанностей застройщик несет административную ответственность:

  • Застройщику необходимо своевременно опубликовать в СМИ достоверную информацию о проектной декларации, в противном случае придется выплатить штраф: для должностных лиц – от 5 000 до 15 000 рублей, а для юрлиц – от 200 000 до 400 000 рублей.
  • Застройщик должен получить разрешение на строительство. Если такового нет, он не имеет права публиковать информацию о стройке в СМИ, организовывать рекламу и проч. Нарушение этого правила влечет за собой штраф, размер которого варьируется от 100 000 до 500 000 рублей.
  • Застройщик не имеет права привлекать дольщиков, если не имеет разрешения на строительство. Нарушение этого правила приведет к административной ответственности в виде штрафа от 500 000 до 1 млн. рублей. Следует отметить, что штраф будет начисляться за каждого участника, который незаконно подписал долевой договор.

Чтобы не пришлось выплачивать штрафы, застройщик в обязательном порядке должен получить разрешение на строительство и вовремя передать СМИ достоверную информацию о строительстве.

Чем застройщик отличается от девелопера?

Застройщик является собственником или арендатором земельного участка, что не является обязательным условием для девелопера. Последний является предпринимателем, который работает в области девелопмента и может выполнять следующие работы:

  1. Утвердить проектные документы, на основании которых будут возведены объекты коммерческой недвижимости. Таковыми являются офисные помещения, торгово-развлекательные центры, складские помещения, гостиничные комплексы, сооружения для сдачи в аренду и проч.
  2. Подготовить бизнес-план.
  3. Приобрести земельный участок.
  4. Организовать рекламную компанию.
  5. Выбрать застройщика, чтобы реализовать объект и получить максимальную прибыль.

Так, девелопер занимается предпринимательской деятельностью для получения финансовой выгоды. При этом он может не являться собственником или арендатором земельного участка, где планируется возвести коммерческую недвижимость, чем и отличается от застройщика.

Кто такой заказчик-застройщик?

Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.

В его лице выступают:

  • Различные учреждения, в т. ч. и государственные.
  • Различные унитарные предприятия, а также дирекции.
  • Негосударственные коммерческие компании, получившие от государства средства для постройки объектов. В результате таких сделок, как правило, государству передается часть акций данных компаний.
  • Представители государственной или региональной власти, за которыми закреплены постройки и объекты, которые находятся на оперативном управлении. В этом случае застройщик получает капитальные вложения из федерального бюджета.

Вне зависимости от того, кто именно выступает застройщиком-заказчиком, он выполняет следующие функции:

  • Утверждает проектно-сметную документацию.
  • Привлекает необходимых для выполнения установленных работ специалистов.
  • Занимается закупкой/арендой всего необходимого оборудования.
  • Оплачивает работникам оплату за выполненные строительные и/или монтажные работы.
  • Контролирует проведение всех работ, а также соблюдение договорных цен, которые были утверждены в смете.
  • Отвечает за передачу объектов и/или производственных мощностей в эксплуатацию в ранее определенные сроки.

Так, застройщик-заказчик должен обеспечить полное проведение необходимых работ на земельном участке – вплоть до передачи объектов в пользование.

10 правил выбора застройщика

Попасть в руки мошенников легко, поэтому при выборе застройщика необходимо выяснить следующие данные:

  1. Дата регистрации организации или ИП, срок работы. Чтобы это выяснить, достаточно посетить специальную страницу на сайте налоговой службы.
  2. Наличие у настройщика свидетельства, подтверждающего право владения земельным участком.
  3. Наличие у застройщика действующего разрешения на строительства.
  4. Наличие у застройщика расчетного счета в банке. Если имеется, как долго работает.
  5. Наличие на балансе организации основных производственных фондов, например, помещения, автотранспорта и т. д.
  6. Наличие у застройщика собственного сайта. Если имеется, как долго работает.
  7. Проверка выполненных проектов застройщика.
  8. Определение, имеются ли у застройщика не сданные в эксплуатацию объекты.
  9. Проверка застройщика на наличие финансовой задолженности, например, в банке.
  10. Проверка доверенности на представительство, если застройщика представляет доверенное лицо.

Так, стоит выяснить данные параметры до того, как подписать с застройщиком договор. Этого не стоит делать, если у организации отсутствует официальная регистрация, сметные документы и проч. Дополнительно читайте о критериях добросовестности застройщика.

Видео: Кто такой застройщик?

В следующем видео эксперт определит, кто такой застройщик, чем занимается и почему, по сути, является девелопером:

По сути, застройщик – это девелопер, который на собственном или арендуемом земельном участке занимается организацией и сдачей в эксплуатацию строительных объектов. При этом это может быть как физическое, так и юридическое лицо. Точное определение застройки дает законодательство, которое и формирует ряд требований к данному лицу, при нарушении которых придется понести административное наказание.

Заказчик-застройщик

Застройщик — в соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Чаще всего инвестор привлекает в качестве заказчика-застройщика специализированную организацию, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники службы технического надзора, сметного планирования и т. д.).

Заказчики-застройщики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Заказчик-застройщик несет материальную и иную, предусмотренную действующим законодательством и/или договором ответственность за целевое использование средств инвестора, за качественное выполнение строительно-монтажных и прочих работ, выполняемых при строительстве объекта, сроки ввода объекта в эксплуатацию.

Заказчик-застройщик, как правило, получает свои права на заключение договора с инвестором на конкурсной основе.

Для осуществления функций заказчика строительства объекта организация-застройщик должна иметь допуск к видам работ, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства (Градостроительный кодекс, лицензирование отменено с 01.01.2010г).

Заказчик-застройщик заключает договор генерального подряда на строительство объекта с подрядной организацией или берет на себя функции, свойственные генподрядной организации (содержание строительной площадки, снабжение, координация выполнения строительных работ на объекте и т. д.). При этом часть работ может выполняться силами самого заказчика-застройщика, а на выполнение отдельных видов и комплексов работ заключаются договоры подряда со строительными организациями.

Основные функции заказчика-застройщика следующие:

  • выдача исходных данных для разработки проектно-сметной документации, размещение заказа на разработку всей необходимой для строительства объекта документации, ее согласование в установленном порядке, поиск подрядчиков, заключение договоров подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставка оборудования и материалов;
  • приемка, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передача их в монтаж;
  • выполнение всех необходимых работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, приемка законченных работ и подготовка объекта к передаче в эксплуатацию;
  • обеспечение рационального и экономного расходования выделенных на строительство средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т. д., принятие мер к сокращению сроков строительства.

В том случае, если объект возводится не для нужд государства, а для иных, то соответственно основные функции заказчика по организации процесса строительства остаются, а детализация возложенных на него обязательств с включением дополнительных или усечением объема обязанностей заказчика должна регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.

В чем разница между Застройщиком, Заказчиком, Техническим заказчиком в строительстве?

Вопрос

В чем разница между Застройщиком, Заказчиком, Техническим заказчиком в строительстве?

Ответ

Заказчик в строительстве — тот кто заключил Договор строительного подряда в качестве заказчика строительства (с подрядчиком).

Застройщик — лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). То есть главный признак застройщика — что строительство происходит на принадлежащем ему земельном участке.

Технический заказчик — лицо, выполняющее за плату функцию заказчика в строительстве. Для этого, это лицо заключает договор с застройщиком на выполнение функции заказчика в строительстве (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Заказчик

В строительстве, Заказчик (лицо, которое заказывает строительство или реконструкцию объекта) заключает договор строительного подряда с подрядчиком. Договор строительного подряда регулируется пар. 3 гл. 37 Гражданского кодекса России (ГК РФ). В ГК РФ стороны договора подряда (в том числе строительного) именуются как Заказчик и Порядчик:

«По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.» (п. 1 ст. 702 ГК РФ).

То есть заказчиком может быть и подрядчик, если он заключит договор строительного подряда, как заказчик, с субподрядчиком.

Пример

Компания А заключила договор строительного подряда № 1 со строительной Компанией Б для строительства производственного цеха.

Для исполнения этого договора, Компания Б заключила договор строительного подряда № 2 со строительной Компанией В, поручив ей выполнение части работ по строительству производственного цеха.

В договоре 1:

Компания А — Заказчик

Компания Б — Подрядчик

В договоре 2:

Компания Б — Заказчик

Компания В — Подрядчик

Застройщик

Застройщик — лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). То есть главный признак застройщика — что строительство происходит на принадлежащем ему земельном участке. В большинстве случаев Застройщик и выступает Заказчиком в строительстве, привлекая подрядчиков по договору. Иногда такого Застройщика именуют Заказчик-Застройщик.

Застройщик не обязательно должен иметь право собственности на земельный участок, на котором строится объект. Застройщик может обеспечивать строительство объекта и, к примеру, на арендованном земельном участке.

Застройщик может привлекать инвесторов для строительства объекта. В этом случае, застройщик получает целевые средства от инвесторов, контролирует ход строительства и обеспечивает передачу результата строительных работ инвесторам (в их части).

Пример

Застройщик строит здание офисного центра. Застройщик привлек Инвестора. Застройщик по инвестиционному договору обязуется передать в собственность 1000 метров офисной площади в построенном здании инвестору.

Технический заказчик

Технический заказчик — лицо, выполняющее за плату функцию заказчика в строительстве. Для этого, это лицо заключает договор с застройщиком на выполнение функции заказчика в строительстве (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Привлечение Технического заказчика обусловлено особенностями строительства. Учитывая, что эта отрасль чрезвычайно сложна и ответственна, то иногда заказчик, у которого не хватает опыта в строительстве (или не достаточно своего ресурса), нанимает профессиональную организацию, которая по договору (технический надзор, технической заказ) выполняет функцию заказчика. Такая профессиональная организация выступает в роли Технического заказчика.

Пример

Застройщик организует на принадлежащем ему земельном участке строительство офисного центра. Застройщик по договору привлек технического заказчика, в задачи которого входит выполнение функции заказчика — проведение экспертизы и принятие работ, выполненных подрядчиком, получение необходимых разрешений и согласований и т.п.

Связаные темы

Строительство

Договор строительного подряда

Застройщик

Технический заказчик

Генеральный подрядчик

Материалы по теме «Строительство, Недвижимость»

Как стать застройщиком многоквартирного дома

Для того чтобы построить коттедж, необходимо потратить немало средств, времени и сил. Но вы все таки можете попробовать начать свой строительный бизнес именно с постройки многоквартирных домов.

Помимо этого сложности могут возникнуть при составлении документации на постройку помещения. Несмотря на то, что для получения разрешения возникают проблемы, дело довольно-таки стоящее и выгодное.

Зачастую первые этажи построек сдают в аренду под магазины, офисы, салоны и так далее. Начиная со второго этажа, помещения идут под квартиры. Затраты быстро окупаются, поскольку прибыль довольно-таки большая.

Если вы надумали начать строительство подобного многоквартирного дома, помните о том, что на этот проект уйдет немало средств и сил. Время будет потрачено и на продажу квартир. Быстро продать квартиры вы сможете лишь в том случае, если будете отдавать их по низкой стоимости. Этого не стоит делать, ведь ваш доход будет минимальным.

Прежде чем вы приступите к составлению плана постройки многоквартирного дома, вам нужно будет определиться с тем, в какой местности вы будете строить его. Вы должны продумать все до мелочей, поскольку ваш дом должен отвечать всем требованиям.

Предоставьте составление проекта дома специальной организации, которая имеет достаточный опыт в этой сфере. Такая фирма сможет произвести все нужные расчеты. Что касается места строительства, то выбрать его должны вы сами.

Многоквартирный дом должен обязательно быть подключенным ко всем имеющимся на сегодняшний день коммуникациям, а именно: газоснабжению, электроснабжению, канализации и водопроводу. Если следовать практике, то лучше всего выбрать место для постройки в черте города. Будет лучше, если дом вы построите на окраине города. Можно также предусмотреть план в той местности, где коммуникации будут способны выдержать нагрузку.

Важно также, чтобы рядом имелись все необходимые коммуникации. Это и школа, и детский сад, и магазины. Немаловажным будет и состояние дорог в этой местности. Если дорога желает оставлять лучшего, вам нужно будет заняться подведением дорог. Это значительно увеличит стоимость квартиры в доме в такой местности.

Также обустройте близлежащую территорию (двор), организуйте подземный этаж с парковкой. Парковка предоставит вам дополнительный доход. Это решение одобрило уже много застройщиков. Они подтверждают, что эта идея довольно-таки прибыльная. Главное – обозначить состояние грунта и выяснить, можно ли на этом месте строить что-либо.

Этапы строительства многоквартирного дома

Где взять деньги для начала собственного бизнеса? Именно с этой проблемой сталкивается 95% начинающих предпринимателей! В статье «Где взять деньги на бизнес» мы раскрыли самые актуальные способы получения стартового капитала для предпринимателя. Так же рекомендуем внимательно изучить результаты нашего эксперимента в биржевом заработке: «посмотреть результаты эксперимента»

Подытожим все вышесказанное и в основных чертах расскажем обо всех этапах подготовки к строительству многоэтажного дома.

1. Выберите место под застройку. Самый лучший вариант – влиться в план общего градостроения. Возведите постройку в том месте, где на протяжении следующих нескольких лет будет осуществляться жилая застройка. Соберите всю необходимую информацию о вариантах строительства. Выясните, смогут ли инженерные сети выдержать нагрузку нового многоэтажного дома.

2. Получите разрешения на строительство дома

3. Составьте смету и проект застройки. Сделайте это с помощью специальных организаций. Подбирайте ее исходя из своих предпочтений и финансовых возможностей.

4. Приступая к этапу строительства, помните о том, что это очень ответственный этап. Серьезно отнеситесь ко всем стадиям строительства: подготовка территории, рытье котлована, подвод необходимых коммуникаций, устройство фундамента, строительство самого дома. К слову, цена за фундамент равна половине всех затрат на само строительство.

Строительство многоэтажного дома – это работа многих специалистов, таких, как архитекторов, монтажников, и прочих. Многие проектные организации также задействованы в проведении строительства. Когда идет речь о строительстве, становится сразу понятно, что должны быть подрядчики и субподрядчики – люди, которые создают для вас проект будущего дома, занимаются дизайном его внешнего вида и рассчитывают конструкцию дома, после чего монтируют его.

Если рассматривать все работы в комплексе, то их насчитается немало. Все они требуют ответственности и больших затрат и сил. Но в целом постройка нового жилого дома является очень прибыльным и выгодным делом.

Конечно, строительство многоэтажного дома — долгий процесс, особенно у нас в стране. Но есть технологии, которые позволяют возводить многоэтажные конструкции в считанные дни. Вот, например, технология из Китая (на основе легких металлических конструкций), которая позволяет построить полноценный отель (без внутренней отделки, конечно) за 90 часов:

Специализированные застройщики в долевом строительстве

С 1 июля 2018 года в России появился новый вид строительных компаний – специализированные застройщики. Их появление связано с реформой долевого строительства. Цель этой реформы – защитить покупателей строящегося жилья от обмана и недостроя.

Что это значит

Специализированный застройщик – юридическое лицо, занимающееся строительством и продажей жилья по правилам Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Кто может быть спецзастройщиком

Специализированными застройщиками могут стать только хозяйственные общества – ООО или АО.

Как правило, застройщики создают в форме обществ с ограниченной ответственностью. Это самая удобная организационно-правовая форма для коммерческой организации. Она проще в управлении и дешевле в содержании.

Некоммерческие организации и другие виды юридических лиц не имеют права осуществлять долевое строительство недвижимости. Исключением являются случаи, прямо указанные в законе. Возведение многоквартирных домов и продажу помещений в них имеют право осуществлять некоммерческие организации с государственным участием и фонды субъектов Российской Федерации, специально созданные для целей решения проблемы обманутых дольщиков и выполнения государственных жилищных программ.

Полный список действующих в России специализированных застройщиков представлен на сайте единой информационной системы жилищного строительства «Наш дом». А также их легко найти в базе данных о юридических лицах Федеральной налоговой службы.

Изменение наименования и другие необходимые мероприятия

Слова «специализированный застройщик» должны быть прямо указаны в наименовании организации. Это требование установлено статьей 2 Федерального закона № 214-ФЗ.

Но для получения статуса специализированного застройщика не требуется создавать общество с этим названием «с нуля». Более того, это даже вредно. Федеральный закон № 214-ФЗ устанавливает обязательные требования к опыту строительной деятельности, который застройщик должен приобрести до начала первого проекта долевого строительства:

  • не менее трех лет работы;
  • не менее 5 тысяч построенных квадратных метров в многоквартирных домах, строительство которых успешно завершилось получением разрешения на ввод в эксплуатацию.

Опыт может быть приобретен как в качестве застройщика в предшествующие годы. А также засчитывается работа в качестве технического заказчика или генерального подрядчика, руководящих стройкой.

Из-за введения этих требований многие работающие застройщики внесли изменения в свои наименования, добавив к ним слова «специализированный застройщик». Изменить название оказалось значительно проще, чем создать новое общество, отвечающее необходимым требованиям.

Что дает статус

Преимущество специализированных застройщиков — возможность привлекать по договорам долевого участия (ДДУ) средства граждан и организаций, за счет которых финансируется долевое строительство. Начиная с 2018 года, требования к «долевке» ужесточались.

В 2020 году вступило в силу правило об обязательном финансировании новых проектов за счет специальных счетов эскроу. При использовании этой схемы деньги покупателя размещаются на счете в специально выбранном уполномоченном банке и хранятся там до завершения проекта. Оплата строительных работ при этом осуществляется за счет кредита, который спецзастройщик получил в том же банке. Для ранее начатых проектов требования о применении счетов эскроу могут не соблюдаться при условии, что на это получено специальное разрешение.

Ограничения деятельности

Закон № 214-ФЗ устанавливает различные требования для:

  • тех специализированных застройщиков, кто использует в работе схему эскроу, и
  • тех, кто достраивает старые проекты.

При расчетах через эскроу сохранность средств обеспечивается уполномоченным банком, в котором открыт счет. Поэтому деятельность таких специализированных застройщиков ограничена в меньшей степени. К ним не применяются положения закона № 214-ФЗ о строгом контроле за любыми операциями и расходами со стороны банка, в котором открыт расчетный счет.

Если же специализированный застройщик достраивает проект, все операции по его счету становятся полностью подконтрольны банку. Деньги при этом можно расходовать только на цели, прямо указанные в законе (то есть, на достройку дома, закупку строительных материалов, оплату работ подрядчиков и т.п.).

Вне зависимости от вида специализированного застройщика, в соответствии с требованиями статьи 3 закона № 214-ФЗ, необходимо:

  • иметь законные основания для строительства многоквартирного дома: земельный участок в собственности или в аренде, разрешение на строительство, проектную декларацию и т.п.;
  • обеспечить прозрачность своей деятельности, регулярно публиковать информацию о своем статусе и о ведущейся стройке в единой информационной системе ЕИСЖС;
  • строить только один дом или группу связанных проектов в одной локации;
  • не иметь задолженности по налогам, не числиться в реестре недобросовестных поставщиков;
  • руководить и владеть специализированным застройщиком могут только физические лица, не имеющие судимости за совершение экономических преступлений или преступлений против государственной власти, не дисквалифицированные за административные правонарушения и не признанные банкротами;
  • финансовое положение специализированного застройщика должно быть достаточно устойчивым, чтобы гарантировать завершение проекта.

Соответствие специализированного застройщика и конкретного проекта строительства многоквартирного дома установленным требованиям подтверждается заключением органов строительного надзора. После его получения можно начинать строительство и продажу квартир по договорам долевого участия.

Может ли строить сам

Несмотря на наименование, специализированный застройщик может самостоятельно строить многоквартирный дом только при соблюдении некоторых условий.

Возведение любого многоквартирного дома невозможно без выполнения работ, для которых требуется специальный допуск от саморегулируемой организации строителей (СРО). Для выполнения работ, оказывающих влияние на безопасность капитального строительства, он должен быть членом саморегулируемой организации строителей (т.е. иметь допуск к строительным работам).

Если же такое членство не оформлено, спецзастройщик должен поручить руководство строительными работами другому лицу – техническому заказчику, который обладает необходимой квалификацией и имеет допуск СРО.

Реформа долевого строительства в России еще не завершена. Поэтому в дальнейшем статус и требования к специализированным застройщикам могут измениться. Следите за появлением обновлений на нашем сайте.

Требования к застройщику в 2020 году

Работа застройщика в современной России жестко регламентирована. Есть масса стандартов и ГОСТов, предъявляемых к качеству жилья. Но даже это не главное. Для покупателя скорее интересно узнать требования к застройщику, которые предъявляет федеральный закон №214: «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». В 2020 году законодатели внесли в него массу изменений, о которых важно знать будущим инвесторам.

Новый закон

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:

Поправок в 2020 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.

Уставной капитал Важная поправка для дольщиков – размер уставного капитала сильно увеличен. Это важно в случае, если застройщик будет банкротится – средства помогут в достройке дома
Компенсационный фонд Застройщику придется сбрасываться в общий федеральный котел с каждого зарегистрированного договора долевого участия
Условия договора Сам договор долевого участия тоже претерпел значительные изменения. Об этом – в отдельном разделе
Таунхаусы Теперь требования к застройщику по 214ФЗ распространяются не только на многоэтажки, но и на жилье с малым количеством этажей и даже частные дома – таунхаусы

Таунхаусы

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2020 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

  • Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
  • Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Компенсационный фонд

Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч. Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях

Покупая квартиру в новостройке, проверьте, не является ли она долгостроем. Возможно, выгодное предложение связано именно с проблемами у застройщика. Здесь подробно о том, как проверить застройщика перед покупкой квартиры.

Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.

  • У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в компенсационный фонд долевого строительства
  • Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
  • Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.

Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%. Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2018 года. Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.

Требования к застройщику

Какие требования к застройщику в 2020 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:

  • Девелопер может вести деятельность по возведению многоквартирного дома только если имеет разрешение на строительство, выданное органами власти региона или муниципалитета, в зависимости от местного законодательства
  • Требования к заказчику застройщику – должен быть допуск СРО на ведение работ у самого заказчика, либо у генподрядчика, который привлекается для строительства многоквартирного дома. Проверяйте существование СРО, которое указывает застройщик – запрос можно отправить в министерство строительства вашего региона.
  • Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
  • Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
  • Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности. Срок аренды должен быть актуальным
  • Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
  • Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ

Уставной капитал

Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества. Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране. Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.

Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.

Размер капитала Площадь всех объектов долевого строительства
2,5 млн рублей Не более 1,5 тыс. квадратных метров
4 млн рублей 2,5 тыс. кв. метров
10 млн рублей 10 тыс. кв. метров
40 млн рублей 25 тыс. кв. метров
80 млн рублей 50 тыс. кв. метров
400 млн рублей 250 тыс. кв. метров
1,5 млрд рублей Более 500 тыс. кв. метров

Соответственно, крупные застройки, такие как реализация программ возведения микрорайонов, сейчас могут реализовывать девелоперы только с очень большим уставным капиталом. С одной стороны, это гарантирует:

  • Наличие средств для кредиторов в случае банкротства
  • С другой стороны – наличие собственной техники для возведения жилья. Ведь вряд ли какая компания решит заморозить сотни миллионов рублей в уставном капитале

Проблемы с законом

Федеральный закон достаточно жестко регламентирует действия юридического лица – девелопера, который взялся за возведение многоквартирного жилья и продажу долей инвестором. Если застройщик решил привлекать деньги физических лиц, то он обязан:

  • Отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков
  • Отсутствовать в реестре недобросовестных участников государственных аукционов
  • У застройщика не должно быть недоимки и других претензий налоговых органов
  • Руководитель и бухгалтер застройщика не должны быть судимы за преступления в сфере экономики. К ним не должны применяться административные меры воздействия за любые действия в сфере строительства и капитального ремонта. Также они не должны быть дисквалифицированы не в актуальный момент, не ранее, по решению органов исполнительной власти

Обязательный сайт

Требования к сайту застройщика с 2020 года также кардинально поменялись. Раньше просто было сказано – застройщик обязан выкладывать информацию о себе в сеть Интернет. Сейчас же требования стали намного строже. Называется это «информационной открытостью застройщика».

  • Девелопер обязан иметь не менее трех ссылок на главной странице на внутренние страницы сайта – т.е. портал состоит из страниц об объектах и страницы с проектными декларациями
  • Требования к сайту застройщика содержат полную открытость информации – человек не должен иметь никаких специфических программ, кроме стандартных браузеров. Не должно быть обязательной регистрации, никаких дополнительных установок исполняемых файлов и систем защиты. Не должно быть платы за просмотр информации.
  • Проектные декларации, разрешения на строительство, информация об участке размещается либо в виде сканированного листа документа, либо полной электронной копии
  • Документы, размещенные на сайте, должны быть завизированы руководителем организации.
  • Недопустимо шифрование документов – если на портале застройщика вы нашли файлы, зашифрованные в архив, то можно отправить жалобу в минстрой – это нарушение закона.

Теперь на сайте застройщика должны быть не только актуальные версии деклараций, но и все старые версии. Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой

Договор

Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие. Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона. Основные требования:

  • Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете. Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки. Лоджия, количество комнат – вносится вся информация.
  • Местоположение квартиры – адрес, пусть и строительный, будущего дома.
  • Срок передачи объекта девелопером
  • Цена договора, а также алгоритм расчета. Важно – вы не должны рассчитываться с застройщиком до регистрации договора в Росреестре
  • Гарантийные срок на сам многоквартирный дом и отдельные его части

Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме. По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.

Все сведения в договоре долевого участия должны быть в соответствии с актуальной версией проектной декларацией, выложенной на сайте застройщика.

Гарантии

Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно гарантий на объект недвижимости. При этом в 2020 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.

  • Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
  • Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

  • Естественного износа
  • Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
  • Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.

Прилегающая территория

Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу. Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

1. Краткий инвестиционный меморандум

Строительный бизнес во все времена был достаточно прибыльным видом бизнеса. Это объясняется некоторыми факторами. Во-первых, это постоянный спрос. Люди перемещаются в города и спрос на многоквартирные дома постоянно растет. Во-вторых, это крупные объёмы и соответственно большая потенциальная прибыльность данного бизнеса. Примерный срок окупаемости строительства многоквартирного дома составляет 20 месяцев, начиная со старта продаж квартир, точка безубыточности приходится уже на второй месяц продаж.

Для организации данного бизнеса потребуются не только крупные финансовые вложения, но и достаточно большие человеческие ресурсы. Для быстрой и эффективной работы по возведению здания потребуется нанять в штат 111 человек. Большая часть из них — строители и разнорабочие. Также для возведения здания потребуется арендовать земельный участок у города. Минимальная площадь составляет 10 гектар.

Общая площадь жилого дома будет составлять 16 000 м2. Из них 12 000 м2 будут жилого помещения и 4 000 м2 коммерческие площади (с учетом коэффициента потерь площадей 30%). Средняя себестоимость строительства 1 м2 составляет 13 500 руб./м2. Маржинальность данного бизнеса составляет от 30 до 40%. В результате финансовые показатели проекта будут следующие:

Первоначальные инвестиции — 251 905 000 рублей

Ежемесячная прибыль — 12 500 000 рублей

Срок окупаемости — 45 месяцев

Точка безубыточности — 26 месяцев

Рентабельность продаж — 240%

2. Описание бизнеса, продукта или услуги

Первой необходимостью для человека является потребность в жилье. Спрос на жилую недвижимость постоянно расте. Об этом свидетельствует постоянный рост продаж, так и увеличивающийся ввод в эксплуатацию новых зданий. Поэтому вложение средств в строительство многоэтажных домов является прибыльным и перспективным видом бизнеса.

Основным видом деятельности предприятия будет строительство и продажа жилой и коммерческой недвижимости, а также управление этими домами после строительства.

Для данного бизнес-плана общая высотность здания составляет 10 этажей. Дом включает 5 подъездов. На каждом этаже расположено 3 квартиры: 1 однокомнатная квартира, площадью 35 м2, 1 двухкомнатная квартира — 60 м2 и 1 трехкомнатная квартира — 90 м2. Строить необходимо монолитный дом. Это позволит существенно снизить затраты и ускорить процесс строительства.

Для открытия и начала строительства необходимо собрать разрешения и подготовить техническую документацию. Важным фактором является наличие профильного образования. Для директора и прочих сотрудников фирмы наличие профильного образования является обязательно. Без этого компания не сможет получить лицензию на допуск к работам по инженерным изысканиям, составлению проектной документации, строительно-монтажным и другим работам. Допуск к этим работам необходимо получать у саморегулируемой организации (СРО).

Первоначально организации необходимо выбрать земельный участок. Поиск земельного участка проще всего начинать с изучения Градостроительного плана города. Это позволит наиболее точно определить территории, где можно предусмотрено строительство многоквартирных домов. Следующим этапом необходимо проверить, кому принадлежит земельный участок. Это могут быть как земли, принадлежащие государству, так и частные земли. В случае с государственной землей вам необходимо заключить договор аренды или приобрести землю на торгах (в случае проведения аукциона).

Далее компания может приступать к работе над проектной документацией. Проектная документация играет решающую роль для получения разрешения на строительство от государственной экспертизы по строительству. Средний срок составления проектной документации составляет 6 месяцев. Разрабатывать план и дизайн-проект необходимо в соответствии с выдержкой из Архитектурного бюро и проекта планировки территории.

Как только проектная документация будет составлена проект можно отправлять на согласование и прохождение экспертизы в Главгосэкспертиза России. В результате фирма должна получить разрешение на строительство и приложенное положительное заключение Экспертизы. Средний срок получения разрешения и заключения составляет 30-40 дней.

Как только заключение будет получено, компания может приступать к земляным работам и подготовке к заливке фундамента. Одновременно с этим вам потребуется получить технические условия на электричество, технические условия на водоснабжение и канализацию, на теплоснабжение и газоснабжение. С профильными организациями вам необходимо подписать договор о присоединении.

Как только все разрешения и договоры подписаны, компания может приступать к полноценному строительству. Средний срок подготовки и согласования всех условий составляет 1 год.

Для организации строительной компании потребуется приобрести следующее оборудование:

  • 2 погрузчика
  • наборы инструментов для строителей
  • миксеры для бетона
  • один самосвал
  • автокран
  • спецодежду для сотрудников
  • прочее оборудование для персонала

Перечень данного оборудования не является исчерпывающим и дополняется в соответствии с потребностями. Большая часть работ находится на аутсорсинге. Это заказ бетона, песка с заводов, закупка инженерных систем и коммуникаций. Все эти затраты включены в себестоимость за 1 м2, который в среднем составляет 13 500 руб./м2.

Общий срок строительства дома составит от 1,5 до 2 лет.

Соблюдая все нормативные требования и соблюдая все технические регламенты, компания сможет строить высококлассные дома и занять лидирующие позиции на рынке.

3. Описание рынка сбыта

Для строительной компании главными факторами успеха являются скорость и качество строительства, а также скорость реализации построенных площадей.

Так как первые два фактора в большей степени зависят от проектной и строительной команды, то за скорость реализации построенных площадей отвечают менеджеры по продажам и рекламная кампания.

Для того, чтобы составить эффективную рекламную кампанию, бизнесу необходимо определиться с целевой аудиторией.

Основной аудиторией жилой недвижимости являются физические лица. Они будут выбирать жилье для проживания. Другой категорией является бизнес. Это могут быть как физические лица, которые приобретают квартиры для сдачи в аренду, так и предприниматели, покупающие коммерческие площади для ведения бизнеса.

Главным факторами, определяющий скорость реализации, являются условия продажи. Для увеличения продаж необходимо использовать различные акции, привлекательные кредитные условия от банков-партнеров, бонусы в виде стандартизированного ремонта.

При начале продаж обязательно продумайте политику и этапы проведения данных акций.

4. Продажи и маркетинг

Для стабильных продаж потребуется создать эффективную и грамотную маркетинговую стратегию, и рекламную кампанию. Подготовкой рекламной кампании будет заниматься рекламное агентство на аутсорсинге.

Для эффективного продвижения необходимо использовать все рекламные каналы, как оффлайн, так и онлайн. Это позволит охватить наибольшую аудиторию и повысить динамику продаж.

К основным оффлайн каналам можно отнести:

  • реклама на городских стендах и билбордах
  • реклама на телевидении
  • реклама на радио
  • реклама на городском транспорте
  • реклама в городских и российских журналах

Данные каналы продвижения относятся к традиционным каналам продвижения. Стоит отметить, что для данного вида бизнеса они не теряют своей актуальности и показывают высокую отдачу.

К основным онлайн каналам можно отнести:

  • контекстная реклама
  • баннерная реклама на профильных сайтах
  • реклама на бизнес-порталах и онлайн-версиях журналов.

Данные каналы также являются эффективными и позволят охватить еще более широкую аудиторию из соседних городов.

В результате рекламная кампания должна содержать четкий маркетинговый план и определять этапы каждого канала.

5. План производства

Для открытия строительного бизнеса необходимо:

План реализации проекта

Проект реализовывается строго поэтапно.

Выбор земельного участка

Прежде всего, надо выяснить насколько близко к нему расположены городские электро-, водо- и теплосети. Чем они ближе, тем меньше средств придется вкладывать для прокладки нужных коммуникаций, тем меньше будет стоить квадратный метр ваших квартир. То же самое касается телефонных сетей и кабелей интернет-провайдеров. Последнее сегодня одно из основных условий, которые выдвигаются покупателями.

Обратите внимание, что в каждом городе разрабатывается собственный градостроительный план на ближайшие пару лет. Намного проще будет получить разрешение на строительство на тех участках, где в соответствии с ним запланированы постройки жилых домов. Идеальный вариант – получить государственный заказ на возведение таких объектов.

Геологическая экспертиза и топография

Перед началом строительства обязательно проводятся разведочные работы, по результатам которых определяется, на какую глубину можно закладывать фундамент, какими могут быть особенности его конструкции, из каких материалов следует строить дом.

Это определяют по таким показателям местности:

  • Климатические и погодные условия.
  • Рельеф участка и местности.
  • Глубину, на которой располагаются грунтовые воды.
  • Степень возможной усадки здания.
  • Свойства и состояние грунта.

Эти работы проводят специальные геологоразведывательные компании.

Подготовка проекта объекта

На этом этапе задействуются проектировщики, инженеры, дизайнеры, которые будут использовать полученную на предыдущем этапе информацию. Они создают проект внешнего вида здания, плана квартир, придомовой территории. На этом этапе учитывается, как дом впишется в ландшафт, насколько он соответствует плану градостроительства, каким будет вид из квартир домов. Последнее влияет на их цену.

В плане надо указать:

  • количество квартир;
  • количество коммерческих объектов;
  • количество корпусов;
  • общую жилую площадь;
  • общую коммерческую площадь;
  • тип застройки и прочее.

Реализация проекта

Затем надо прописать четкий пошаговый план-график проведения и сдачи работ:

  • оформление документации;
  • подготовка территории;
  • закладка фундамента;
  • возведение здания;
  • проведение коммуникаций;
  • внутренние и внешние отделочные работы;
  • облагораживание территории.

Последний пункт предусматривает прокладку тротуаров и высадку деревьев, кустов. Чем более ухоженной будет территория нового дома, тем дороже будут стоить квартиры в нем.

Выгоды работы с местными властями

На стадии формирования целей проекта стоит уточнить, какой жилищной политики придерживается местная администрация. Если она участвует в государственных программах расселения городских жителей из аварийного жилья, она может:

  • закупать готовую недвижимость;
  • инвестировать строительство;
  • оказывать информационную поддержку;
  • оказывать поддержку по оформлению документации.

Последнее положение крайне важно, так как при самостоятельном строительстве оформление документации может затянуться на годы.

Но в этом случае редко приходится рассчитывать на постройку домов премиум-класса. Обычно власти интересуются квартирами небольших площадей, куда можно расселить жителей из аварийных жилищ.

Необходимая документация

Прежде всего, бизнес-план строительства жилого дома должен предусмотреть официальную регистрацию застройщика. Обычно застройщик регистрируется как общество с ограниченной ответственностью. При регистрации указывается основное направление деятельности ООО – строительство объектов жилой недвижимости.

Чтобы начать строительство многоквартирного дома, необходима такая документация:

  • график финансирования возведения дома;
  • согласованный план выполнения работ;
  • проектная документация;
  • заключение по проекту, где должна стоять виза градостроительства и отдела по архитектуре администрации города;
  • лицензия на строительно-монтажные работы;
  • разрешение на строительство, которое надо получить в администрации города;
  • договор аренды или покупки земельного участка, на котором возводится дом;
  • заключение госэкспертизы.

Это далеко не исчерпывающий перечень документации. Как правило, в список входит более пятидесяти документов, которые могут отличаться в зависимости от региона строительства.

Анализ рынка недвижимости в регионе

Несмотря на то что рынок испытывает хроническую потребность в первичном жилье, конкуренция в этом направлении строительства небольшая. Такая ситуация связана с высокими рисками возведения жилой недвижимости. Поэтому на первом этапе реализации идеи важно провести точный и детальный анализ всех факторов, влияющих на дальнейшую реализацию жилья.

Вам нужно выяснить, что представляет собой рынок жилой недвижимости в выбранном для строительства районе: какие квартиры предлагаются, какого статуса, в каком объеме и по какой цене. Постарайтесь узнать, сколько квадратных метров было продано за последний год, какая динамика продаж и строительства новых объектов. Оцените, насколько ваш объект впишется в общую инфраструктуру района.

Оцените покупательную способность в регионе и условия местных банков по ипотечному кредитованию. От этих данных зависит статусность вашего будущего многоквартирного дома и, соответственно, цена за квадратный метр. Цену необходимо детально обосновать.

Как будем строить и покупать долевку с учетом новых положений Закона 214-ФЗ?

С 1 июля 2018г. вступили в силу глобальные изменения в области долевого строительства и смежных нормативных актов.

Изменения в области долевого строительства, подписанные Президентом РФ в июле 2018г.

Федеральным законом № 175-ФЗ от 01.07.2018г. внесены изменения в следующие нормативные акты:

  1. Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ;
  2. Земельный Кодекс РФ;
  3. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ;
  4. Федеральный закон «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» от 23.12.2003 N 177-ФЗ;
  5. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ;
  6. Федеральный закон «О публично-правовых компаниях в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 N 236-ФЗ.

Требования к Застройщику в соответствии с изменениями 2018г.

Кто такой застройщик для долевого строительства с 01 июля 2018г.?

Застройщик — хозяйственное общество, которое имеет опыт не менее трех лет участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда. Кроме того, Застройщик должен иметь в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных законом случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок, и наименование такого застройщика содержит слова «специализированный застройщик».

Кроме того, вводится понятие «Основное общество» — это хозяйствующий субъект для которого Застройщик является дочерним обществом, т.е. основное общество обладает возможностью определять решения дочернего хозяйственного общества в силу преобладающего участия в его уставном капитале, либо в соответствии с заключенным между ними договором.

Вправе ли Застройщик осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство?

Да, вправе, но есть ограничения.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства:

    для строительства одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство указанных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.
    для строительства одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории.
    для строительства одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории (Далее РЗТ) или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории (Далее КОС) или договор о комплексном развитии территории (Далее КРТ) .

Однако Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам «РЗТ», и (или) договорам «КРТ», и (или) договорам «КОС». Более того, для Застройщиков, осуществляющих строительство по одному из таких видов договоров и получивших по ним разрешения на строительство до 01.07.2018г., запрещено привлекать денежные средства дольщиков по каким-либо иным основаниям до завершения текущего строительства.

Это означает, что Застройщик должен оставаться в рамках одного проекта – будь то один многоквартирный дом или несколько в рамках одного договора по комплексному освоению территории.

Каким требованиям должен отвечать Застройщик, чтобы получить право привлекать денежные средства дольщиков?

Застройщик вправе осуществлять строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии:

  1. исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
  2. размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.
  3. соответствия застройщика требованиям, установленным Законом 214-ФЗ, а именно:
  • наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;
  • размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации или наличие целевого кредита в уполномоченном банке не менее, чем сорок процентов от проектной стоимости строительства;
  • отсутствие у застройщика обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов и займов;
  • застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;
  • обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств дольщиков не превышают один процент от проектной стоимости строительства, а имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц;

При этом данное требование не распространяется на Застройщиков, являющихся поручителями по договорам поручительства (при недостаточном размере уставного капитала), предусмотренным редакцией Закона 214-ФЗ на 01.01.2017 и заключенным до 01.07.2018.

    в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица, отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;
    сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, а также в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
    у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы за прошедший календарный год, размер которых на последнюю отчетную дату более 300 000 рублей, т.е. минимальной суммы необходимой для банкротства юридического лица;
    руководитель застройщика, собственник компании — застройщика, главный бухгалтер застройщика не имеют судимостей в сфере экономических преступлений, не подвергались дисквалификации и не банкротились.

Помимо всех вышеперечисленных требований, Застройщик до момента заключения первого договора долевого участия должен получить заключения о соответствии самого застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом 214 –ФЗ.

Кроме того, с 30.09.2018г. Застройщик должен соблюдать нормативы финансовой устойчивости.

Для Застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018г., применяются требования относительно минимальных размеров уставного капитала для привлечения денежных средств исключительно граждан, установленные ч. 2.1. и 2.2. статьи 3 Закона 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ), тогда как для застройщиков, получивших разрешение после 01.07.2018г. снимаются все различия между дольщиками гражданами и юридическими лицами.

Новые требования к расчетному счету Застройщика.

В срок не позднее 2-х месяцев с момента вступления в силу новой редакции Закона 214-ФЗ, т.е. не позднее 01.09.2018г. ВСЕ застройщики обязаны открыть отдельный расчётный счет в уполномоченном банке по каждому разрешению на строительство и осуществлять расчеты только с него. Равно как и технический заказчик и генеральный подрядчик также должны открыть счета в одном банке с застройщиком. В договор банковского счета (банковских счетов) включается условие о согласии клиента на предоставление уполномоченным банком информации, уполномоченному органу исполнительной власти субъекта РФ и некоммерческой организации (Фонд).

В рамках новых положений Закона 214-ФЗ Уполномоченный банк будет осуществлять, в т.ч. и контролирующие функции.

Уполномоченный банк – это банк, созданный в соответствии с законодательством РФ и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством РФ. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Какие гарантии исполнения обязательств Застройщиком предусмотрены на текущий момент?

Согласно действующим положениям Закона 214-ФЗ гарантией или обеспечением обязательств Застройщика по строительству многоквартирного дома или иного объекта долевого строительства могут служить:

  1. Поручительство банка. Как правило, слабо работающая гарантия в силу стоимости и сложности получения.
  2. Страхование гражданской ответственности Застройщика. Применяется на текущий момент для договоров долевого участия, заключенных с 2014 по 2017 годы.
  3. Отчисления в Компенсационный фонд долевого строительства (по договорам долевого участия, заключенным с 2017 по 2019 годы).
  4. Использованием застройщиком эскроу — счетов в соответствии со ст. 15.4. Закона 214-ФЗ.

Какой применять способ обеспечения обязательств по долевому строительству решает Застройщик, в зависимости от даты получения разрешения на строительство. Однако, с 01 июля 2019г. все расчеты дольщиков с Застройщиками должны будут вестись через счета эскроу в обязательном порядке. Данное положение будет применяться к Застройщикам, не успевшим зарегистрировать свой первый договор долевого участия до 01.07.2019г.

Важным изменением с точки зрения гарантий, является введение солидарной ответственности для бенефициаров Застройщика (собственников компании), чья доля в уставном капитале застройщика выше 5%, за убытки покупателей недвижимости. Хотя, на мой взгляд, конечные собственники компаний – застройщиков, по-прежнему, смогут остаться в тени.

Что такое счета эскроу?

Счет Эскроу подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (ст. 860.7 ГК РФ). Это означает, что дольщики будут перечислять денежные средства уполномоченному банку Застройщика, который будет хранить их до момента завершения строительства или расторжения договора долевого участия.

Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию построенного объекта недвижимости.

Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

В чем выгода для дольщиков использования эскроу – счетов?

Средства, которые будут размещаться на счетах эскроу в банках, попадут под систему гарантий Агентства по страхованию вкладов — максимальный размер компенсации, однако, ограничен 10 миллионами и может быть выплачен только за одну квартиру.

Денежные средства дольщиков будет переданы Застройщику только после окончания строительства, а это означает, что Дольщик при расторжении договора сможет с большей долей вероятности получить свои деньги обратно.

В каком порядке и где Застройщик обязан раскрывать информацию о себе?

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию) путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства — https://наш.дом.рф. Застройщик обязан полностью предоставить на этот ресурс информацию о себе, о правах на землю, о согласовании проектной документации, о соответствии требованиям 214-ФЗ. Кроме того, на данный сайт будет поступать информация от контролирующих органов и органов росреестра.

На какие цели Застройщик сможет расходовать денежные средства?

Застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждых многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По расчетному счету застройщика, открытому в уполномоченном банке могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств только в следующих целях:

  1. строительство в пределах одного разрешения на строительство.
  2. платежи в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется строительство в собственность или в аренду, уплаты арендной платы за такие земельные участки, а также внесения платы за изменение вида разрешенного использования и т.п. Платежи по заключенному в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договорам КОС и РЗТ.
  3. подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства.
  4. строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, внесение платы за подключение (технологическое присоединение).
  5. подготовка документации по планировке территории, строительство и (или) реконструкция в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры.
  6. уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам на строительство.
  7. платежи, связанные с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве.
  8. размещение временно свободных денежных средств на депозите на банковском счете, открытом в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет застройщика, а также оплата услуг уполномоченного банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на расчетном счете застройщика.
  9. уплата налогов, сборов и иных обязательных взносов, уплачиваемых в бюджет, в том числе штрафов, пеней и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате налогов, сборов и иных обязательных взносов в бюджет, а также административных штрафов и установленных уголовным законодательством штрафов.
  10. уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд.
  11. возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в случаях, предусмотренных ст.9 Закона 214-ФЗ.
  12. оплата труда сотрудников, оплата услуг коммерческой организации, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа застройщика, денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций, предусмотренных ТК РФ.
  13. оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники.

Важным ограничением является то, что Застройщик не вправе тратить на содержание банка, на свои трудовые отношения, а также на оплату сопутствующих расходов, вышеперечисленных в п. 13, более 10 % от проектной стоимости строительства.

Соответственно, застройщикам теперь будет необходимо жестко следить за своими расходами на персонал, агентов по продажам и юристов, равно как и расходами на рекламу. Очевидно, что на первый план выйдут услуги с отложенной оплатой после завершения строительства, т.е. после прекращения контроля уполномоченного банка.

Какую деятельность Застройщик не вправе осуществлять?

Застройщик не вправе осуществлять любую иную деятельность кроме строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство.

Послабления для Застройщик появляются после выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию — он может осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги.

После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, Застройщик получает полный доступ к денежным средствам на счете уполномоченного банка и может тратить их по собственному усмотрению.

Какие сделки и действия не вправе совершать Застройщик в период строительства?

В рамках действующих требований Закона 214-ФЗ:

  • Застройщик не вправе привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство и предоставляемых Основным обществом застройщика целевых займов.
  • Застройщик не может использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц и принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц.
  • Застройщик не может использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения собственных обязательств перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство.
  • Застройщик не вправе как выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций, так и приобретать ценные бумаги.
  • Застройщик не имеет права предоставлять займы и ссуды, за исключением целевых займов, предоставляемых застройщиком другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом.
  • Застройщик не может создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением создания (участия в уставных капиталах) хозяйственных обществ — застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом.
  • Застройщик не должен совершать любые иные сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством в пределах одного или нескольких разрешений на строительство.

Как будет происходить контроль расчетов застройщика со стороны банка.

Застройщик при направлении распоряжения на оплату обязан предоставлять в уполномоченный банк документы или копии документов, являющиеся основанием для составления платёжного распоряжения, в том числе договоры и акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры, иные документы, подтверждающие исполнение получателем средств своих обязательств по договору. При принятии платежного распоряжения к исполнению уполномоченный банк контролирует соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, и требованиям Закона 214-ФЗ.

Т.Е. уполномоченный банк фактически контролируется всю цепочку сделок Застройщика и может приостановить его платежи или отказать в их проведении, если посчитает нарушающими положения Закона 214-ФЗ или обнаружит в них несоответствия первичной документации, предоставленной Застройщиком.

Подводя итоги изменений законодательства в области долевого строительства.

Рынок строящегося жилья стремительно приближается к некой глобальной революции – еще несколько лет и с рынка полностью исчезнут мелкие застройщики, поскольку требования к Застройщику не оставят иных возможностей финансирования, кроме собственных средств Застройщика или банковского целевого кредитования. Те же счета эскроу подразумевают собой отложенные инвестиции, которые позволяют Застройщику лишь вероятно снизить процентную ставку по целевому банковскому кредиту, при условии, что застройщик размещает в данном банке и расчетный счет и кредитную линию и депозиты эскроу. Глупо было бы отрицать, что выгода от долевого строительства теперь для застройщика стремится к нулю, поскольку «бесплатные инвестиции» в виде денег дольщиков перестали быть бесплатными. Не маловажный вопрос, который стоит перед застройщиками – по какой цене продавать? Ведь денежные дольщиков, замороженные на счетах эскроу, застройщик увидит после завершения строительств и регистрации первого права собственности, а значит, есть ли смысл снижать цену на жилье как на строящееся!?! В свою очередь, затраты на ведение отдельных счетов и кредитных линий, на дополнительный документооборот для контролирующих органов и т.д. в целях соответствия застройщика требованиям Закона 214-ФЗ увеличивают себестоимость строительства.

Логичный вывод — жилье строящееся приравняется в цене к уже построенному либо вырастет еще выше, подтянув за собой вторичный рынок.

Итак, очевидно, что рынок строительства станет для дольщика безопаснее в силу отсутствия «дольщика» в его текущем понимании, а на рынке строительства останутся крупные игроки, склонные к агломерации и накоплению собственных ресурсов для будущих строительств. Кроме того, я не исключаю, что самым крупным игроком на рынке строительства станет государство.

Никоненкова Е.В. 19.07.2018г.

В числе первых это сделал один из крупнейших девелоперов Воронежской области СК ВЫБОР.

Фото: www.kr-gazeta.ru

Как неоднократно сообщал портал ЕРЗ, с 1 июля 2018 года девелоперские компании, работающие на рынке долевого строительства, должны соответствовать целом ряду новых требований.

Один из разделов этих требований регламентирует дополнительные признаки, которым должна соответствовать организация, чтобы иметь право называться застройщиком. В числе этих признаков, в частности, не менее трех лет опыта участия в строительстве МКД, разрешения на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м МКД и наличие в наименовании словосочетания «специализированный застройщик».

Признаки понятия «застройщик»

до 1.07

с 1.07

Опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика. Требование может быть выполнено застройщиком, основным обществом застройщика, любым из дочерних хозяйственных обществ основного общества

Х

+

Наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 000 м2 многоквартирных домов. Требование может быть выполнено застройщиком, основным обществом застройщика, любым из дочерних хозяйственных обществ основного общества

Х

+

Наличие в наименовании «специализированный застройщик»

Х

+

Единственно возможная организационно-правовая форма – хозяйственное общество

Х

+

Юридическое лицо

+

+

Обладает правами на землю

+

+

Имеет разрешение на строительство

+

+

Привлекает денежные средства участников долевого строительства

+

+

При этом закон не содержит прямых норм о том, что при нарушении указанных требований контролирующий орган отказывает застройщику в выдаче заключения о соответствии (часть 2.2 статьи 19 214-ФЗ), либо о том, что нарушающий указанные требования застройщик не имеет право привлекать средства участников долевого строительства (статья 3 214-ФЗ).

Вместе с тем, согласно первому абзацу части 2 статьи 3 214-ФЗ, право на привлечение средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик. А организация, не соответствующая указанным требованиям, застройщиком не является. По совокупности норм можно сделать вывод о том, что организация, не соответствующая указанным требованиям, не вправе осуществлять привлечение средств участников долевого строительства.

А поскольку к этим требованиям, как уже отмечалось, относится и слова «специализированный застройщик» в наименовании организации, ряд девелоперских компаний уже сейчас, не дожидаясь лета, начали приводить свои названия в соответствие новым требованиям.

В частности, у СК ВЫБОР (2-е место в ТОП застройщиков Воронежской области) с 22 марта название юридического лица изменилось на следующее: «Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ВЫБОР». В ближайшие месяцы такие же изменения ожидаются еще у более 5 000 юридических лиц.

Фото: www.rshb.ru

СПРАВКА ЕРЗ: СК ВЫБОР

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 172 604 кв. м

Объектов строительства — 13 (в 5 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 108-е

Место в ТОП по Воронежской области — 2-е

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2016 г. — 229 967 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2016 г. — 18-е

Объем ввода жилья в 2017 г. — 215 855 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2017 г. — 20-е

Руководство по соблюдению обязательных требований Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

В связи с обращениями застройщиков, в соответствии с положениями пункта 2 части 2 статьи 8.2 Федерального закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» от 26.12.2008 года №294-ФЗ Инспекция информирует о следующем.

ВОПРОС: в случае, если основное общество имеет трехлетний опыт строительства и создаст дочернее общество с долей участия в уставном капитале в размере 100%, то такое дочернее общество, не имеющее требуемый Законом трехлетний опыт, при соблюдении иных установленных Законом требований, будет иметь право привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве.

ОТВЕТ:

В соответствии с положениями статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года застройщик — хозяйственное общество: которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; наименование которого содержит слова «специализированный застройщик». Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

Таким образом, застройщиком может являться как основное общество, так и дочернее общество, отвечающее требованиям законодательства, предъявляемым к застройщику.

ВОПРОС:

В соответствии с п.п. 1.1 ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство. Застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство.

Имеет ли данная норма обратную силу в отношении ранее выданных (до 01.07.2018 года) разрешений на строительство.

ОТВЕТ:

В соответствии с ч.3 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ

«О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон от 29.07.2017 года N 218-ФЗ) положения частей 1 — 2.6 статьи 3 применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 года N 218-ФЗ, если разрешение на стро ительство получено до 1 июля 2018 года.

То есть, возможно осуществление строительство более одного дома, если разрешения на строительство по таким домам получено до 1 июля 2018 года.

ВОПРОС:

Что является собственными средствами застройщика? Целевые заемные средства можно считать собственными средствами? Чем подтверждать планируемую стоимость строительства? Можно ли собственные средства расходовать в процессе строительства на строительства?

ОТВЕТ:

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий среди прочих следующему требованию: размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее — проектная стоимость строительства). Порядок расчета собственных средств застройщика устанавливается Правительством Российской Федерации.

Порядок расчета собственных средств застройщика на сегодняшний день законодателем не определен, однако существует Проект Постановления Правительства РФ, подготовленный Минстроем России, «О порядке расчета собственных средств застройщика, имеющего право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которому предлагается следующая формула расчета собственных средств застройщика.

ССЗ = (Кап + Рез) – (НА + РИР + НПИ + МПИ + ФВВА + ПВА + ВОДС +ФВОА + ПОА),
Предлагается следующая формула расчета собственных средств застройщика.
ССЗ = (Кап + Рез) – (НА + РИР + НПИ + МПИ + ФВВА + ПВА + ВОДС +ФВОА + ПОА),
где:
ССЗ-собственные средства застройщика
Кап – капитал
Рез – резервы
НА – нематериальные активы
РИР – результаты исследований и разработок
НПИ – нематериальные поисковые активы
МПИ – материальные поисковые активы
ФВВО – финансовые вложения, внеоборотные активы
ПВА – прочие внеоборотные активы
ВОДС – вложения в объекты долевого строительства
ФВОА – финансовые вложения, оборотные активы (за исключением денежных эквивалентов)
ПОА – прочие оборотные активы.

Таким образом, целевые заемные средства собственными средствами не являются.
Периодичность расчета — ежеквартально. Расчет собственных средств застройщика производится на основании данных бухгалтерского учета и бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика. Указанная норма будет действовать только в отношении объектов, разрешения на строительство которых получено после 1 июля 2018 года.

При этом, собственные средства, составляющие десять процентов от проектной стоимости строительства, всегда должны быть у застройщика, то есть расходованию не подлежат.

ВОПРОС:

Чем отличается планируемая стоимость строительства от проектной стоимости строительства? Чем подтверждать проектную стоимость строительства? Можно ли денежные средства расходовать в процессе строительства на строительство?

ОТВЕТ:

В соответствии с п.п. 1.1 ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее — проектная стоимость строительства).

Проектная стоимость строительства подтверждается сводным сметным расчетом.

Денежные средства в размере не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства, находящиеся на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке в соответствии с частью 2.3 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, могут расходоваться застройщиком на строительство.

ВОПРОС:

В соответствии с п.п. 1.3 п. 1 ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий среди прочих следующему требованию: отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство.

В случае если, основное общество имеет указанные обязательства, не влияет ли это на право дочернего общества – застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства? Имеет норма обратную силу в отношении ранее возникших непогашенных обязательств?

ОТВЕТ:

Все требования, предусмотренные ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, предъявляются именно к застройщику, а не к его дочернему или основному обществу. И на момент обращения за выдачей заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом, все требования законодательства, предъявляемые к застройщику, должны быть соблюдены.

Тем не менее, в соответствии с ч.3 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 года N 218-ФЗ положения частей 1 — 2.6 статьи 3 применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 года N 218-ФЗ, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года.

То есть данная норма не распространяется на застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирных домов, по которым разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года.

ВОПРОС:

В соответствии с положениями ч. 2.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года в целях осуществления деятельности, предусмотренной настоящим Федеральным законом, застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, обязаны открыть банковский счет в одном уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет (далее — расчетный счет застройщика). Операции по списанию средств с банковского счета застройщика осуществляются уполномоченным банком в соответствии с требованиями, указанными в статье 18.2 настоящего Федерального закона.

В п. 3 ч. 8 ст. 15.4 также есть ограничение о ведении операций только с одного счета. Как быть, если уполномоченный банк не будет иметь право открывать счета эскроу?

ОТВЕТ:

В соответствии с ч. 3 статьи 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, право на открытие счетов экскроу для расчетов по договору участия в долевом строительства имеют банки, которые удовлетворяют установленным Правительством Российской Федерации требованиям к кредитным организациям. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о банках, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, на своем официальном сайте в сети «Интернет».

Таким образом, при расчете по договорам участия в долевом строительстве через счета эскроу считаем целесообразным открывать расчетные счета застройщика, технического заказчика, выполняющего работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генерального подрядчика, выполняющего работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком в одном из банков, который удовлетворяет установленным Правительством Российской Федерации требованиям к кредитным организациям.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *